Ferienwohnungen: Fragen und Antworten
Wer eine Ferienwohnung vermieten möchte, muss einige Punkte beachten. Neben der Prüfung, ob dafür die Anmeldung eines Gewerbes notwendig ist, wird in den meisten Fällen auch eine Baugenehmigung für die Nutzungsänderung benötigt. Auf dieser Seite finden Sie die Antworten auf die häufigsten Fragen zu dem Thema.
Für weitere Fragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Hier können Sie eine E-Mail an das Baurechtsamt senden:
Warum wird für die Vermietung einer Ferienwohnung eine Baugenehmigung benötigt?
Im Gegensatz zur herkömmlichen Wohnnutzung gilt die Vermietung einer Ferienwohnung baurechtlich als Betrieb des Beherbergungsgewerbes oder als sonstiger nicht störender Gewerbebetrieb. Wenn eine Wohnung als Ferienwohnung vermietet werden soll, liegt daher eine baurechtliche Nutzungsänderung vor, die grundsätzlich genehmigungspflichtig ist.
Was passiert, wenn eine Ferienwohnung ohne Baugenehmigung vermietet wird?
Wird eine Ferienwohnung vermietet, ohne dass die benötigte Baugenehmigung vorliegt, kann die Nutzung untersagt werden. Darüber hinaus stellt die vorsätzliche oder fahrlässige Nutzung einer Ferienwohnung ohne entsprechende Baugenehmigung eine Ordnungswidrigkeit dar und kann mit einer Geldbuße bis zu 100.000 € geahndet werden.
Was gilt alles als Ferienwohnung?
Genehmigungspflichtig ist jede Fremdbeherbergung, also die Überlassung des Wohnraums an wechselnde Nutzer zum Zweck des nicht auf Dauer angelegten Gebrauchs. Darunter fallen neben der herkömmlichen Ferienwohnung auch die Vermietung an Medizintouristen, Monteurswohnungen und ähnliches. Auch monatsweise Vermietungen fallen unter die Genehmigungspflicht.
Wo ist die Nutzung als Ferienwohnung grundsätzlich zulässig und wo nicht?
Die Zulässigkeit einer Ferienwohnung bestimmt sich zunächst nach dem Gebiet, in dem die Wohnung liegt. Ist ein Bebauungsplan vorhanden, ist genau geregelt, ob eine Ferienwohnung zulässig ist oder ausnahmsweise zugelassen werden kann. Ist kein Bebauungsplan vorhanden, richtet sich die Zulässigkeit nach den tatsächlich vorhandenen Nutzungen in der näheren Umgebung. Sind hier auch schon andere Gewerbebetriebe vorhanden, kann grundsätzlich auch eine Ferienwohnung zugelassen werden. Ist in der Umgebung nur reine Wohnnutzung vorhanden, ist eine Ferienwohnung unzulässig.
Wie kann die Nutzungsänderung beantragt werden?
Um die Nutzungsänderung zu beantragen, muss ein Antrag über das Online-Portal Viba gestellt werden. Für dieses Vorhaben ist aber kein Bauvorlageberechtigter erforderlich – Sie können den Antrag auch als Privatperson stellen. Dafür benötigen Sie eine BundID, damit Sie sich online legitimieren können. Unter folgendem weiterführendem Link finden Sie FAQ und Tutorials für den digitalen Bauantrag:
Die Nutzungsänderung muss im Regelfall im vereinfachten Verfahren beantragt werden (bei Wohngebäuden der Gebäudeklasse 1-4). Die gewählte Verfahrensart des Antrages kann im Viba hinterher nicht mehr geändert werden – wird bei Antragstellung das falsche Verfahren gewählt, muss der Antrag daher nochmal ganz neu eingereicht werden. Wenn Sie sich nicht sicher sind, kommen Sie vor der Antragstellung gerne nochmal auf uns zu.
Welche Unterlagen werden dafür benötigt?
Die benötigten Unterlagen sind für eine Nutzungsänderung stark reduziert. Ein Lageplan ist nicht erforderlich, es reicht grundsätzlich ein aktueller Auszug aus dem Liegenschaftskataster. Dieser kann beim Vermessungsamt des Landratsamts Rhein-Neckar-Kreis beantragt werden. Außerdem sind Grundrisse erforderlich, aus denen hervorgeht, welche Räumlichkeiten in dem Gebäude genau betroffen sind. Bei Mehrfamilienhäusern muss die betreffende Wohnung eindeutig bezeichnet werden (z.B. 1. OG rechts). Es müssen außerdem ausreichende Stellplätze nachgewiesen werden. In der Regel sollten einer bestehenden Wohnung bereits ausreichend Stellplätze zugeordnet sein; wir bitten diese so einzuzeichnen, dass die Zuordnung eindeutig erkennbar ist. Außerdem muss eine kurze Nutzungs-/Betriebsbeschreibung beigelegt werden, aus der hervorgeht, in welchem Umfang die Vermietung stattfinden soll, welche Dienstleistungen im Zusammenhang mit der Vermietung angeboten werden und ähnliches.
Im Rahmen der Beteiligung von Fachbehörden kann es sein, dass weitere Unterlagen nachgefordert werden. In dem Fall benachrichtigen wir Sie natürlich kurzfristig.
Welche Kosten entstehen durch das Genehmigungsverfahren?
Die Gebühren für die Baugenehmigung richten sich nach der jeweils aktuellen Verwaltungsgebührensatzung. Zum Stand 01/2026 beträgt die Mindestgebühr für eine Genehmigung im vereinfachten Verfahren 200,00 €. Dazu können ggf. weitere Kosten für eine Ausnahme oder Befreiung kommen. Die aktuelle Verwaltungsgebührensatzung und das Gebührenverzeichnis mit den einzelnen Gebührentatbeständen kann auf unserer Website eingesehen werden:
Muss für die Vermietung einer Ferienwohnung ein Gewerbe angemeldet werden?
Gewerberechtlich wird zwischen privater und gewerblicher Vermietung unterschieden. Für gewerbliche Vermietung muss ein Gewerbe beim Gewerbeamt der Stadt Leimen angemeldet werden. Ob die Vermietung von Ferienwohnungen nur die Verwaltung und Nutzung des eigenen Vermögens oder die Ausübung eines stehenden Gewerbes darstellt, ist nach dem Gesamtbild der Tätigkeit unter Berücksichtigung der gewerberechtlichen Zielsetzung zu beantworten. Kein Gewerbebetrieb liegt vor bei längerer (mehr als 3 Monate) Anmietung der Ferienwohnungen (kein ständiger Wechsel der Gäste). Ein Gewerbebetrieb liegt vor, wenn die zu vermietende Wohnung in einem Verbund von Ferienwohnungen / Ferienhäusern steht, eine Wohnung kurzfristig an verschiedene Mieter abgegeben wird, die Verwaltung einer Feriendienstorganisation gleicht oder eine Rezeption mit wechselndem Personal existiert. Werden jederzeit mehrere Ferienwohnungen / Ferienhäuser bereitgehalten, um sie ohne Voranmeldung vermieten zu können, liegt eine gewerbliche Tätigkeit vor.